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拆迁补偿按当地标准还是国家标准

作者:匿名  来源:全国征地拆迁律师  日期:2017-11-14

今天上午,来自湖北孝感的一位被拆迁户向京平拆迁律师咨询,他的问题是这样的:“今年的农村政策,房屋拆迁补偿安置实施细则,是当地政府说了算还是按照国家标准规定?”

像这样的问题,可以说是大多数被拆迁户共同的疑问,不仅仅是农村地区的被拆迁户,许多城市地区的被拆迁户也有类似的问题,京平所的每位拆迁律师每天都要接到几十个这样的咨询。那么,拆迁补偿到底是按当地标准还是国家标准呢?

实际上,这个问题虽然被提到的频率很高,但却是一个“伪问题”。

首先,无论是国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规,都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准。从国家层面看,我国幅员辽阔,各地经济发展并不均衡,房地产价格千差万别,怎么可能规定一个统一的、十分细化的标准?大家设想一下,北京市中心的房屋拆迁补偿能和湘潭市中心的房屋拆迁补偿一模一样吗?从地方层面看,即便是同一个地区,房地产价格也有所区别,不同的地段、不同的结构、不同的装修,还有其他种种不同因素,房屋拆迁补偿能一样吗?所以,很多被拆迁户找律师咨询,一上来就问房屋拆迁多少钱一平,但无论是国家法律法规还是地方性法规,都不可能规定多少钱一平,不是你想知道什么,法律就会规定什么,就像你去买一棵大白菜,法律难道还要规定大白菜多少钱一棵吗?

当然,很多被拆迁户会说怎么我们这里拆迁就是规定多少钱一平,都细化到砖混结构多少钱一平、钢筋混凝土结构多少钱一平、二层以上多少钱一平、厕所多少钱一平,还说网上查到国家也规定多少钱一平,没错,就是那份广为传播、害人不浅的《2015中央一号文件:农村土地赔偿政策最新版》,在上期的文章中,我们已经深刻地揭露了这份虚假文件的真面目,没看过的同志们可以翻阅本微信公众号历史消息,赶紧阅读一下。至于被拆迁户提到的各个地方规定的细化标准,并不是地方性法规,最多是地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案,这个问题我们后面会另行解释。

其次,无论是地方性法规或者地方政策,都不得与国家法律法规相抵触,只能在国家规定的范围内进行细化。那么问题就来了,刚才不是说国家法律法规和地方性法规都不会规定多少钱一平吗,既然都没规定,怎么还存在抵触或是细化的问题?确实,法律法规、地方性法规不可能规定多少钱一平,但是不等于对房屋拆迁补偿只字不提,而是进行了比较抽象的、原则性的规定。我们来看一下法律法规关于拆迁补偿是如何规定的:

在国家层面,《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第四款规定:“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”房屋就属于地上附着物。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。” 此外,《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

在地方层面,例如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条第一款规定:“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。”再如《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定:“对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。”

大家可以看到,地方性法规实际上就是对于国家法律法规的进一步明确,二者并不冲突,但实际上也只是规定的房屋拆迁补偿的原则、计算方法。所以,如果被拆迁户问的“标准”是指法律法规、地方性法规,那么不存在按照哪一个的问题,就好像在问海淀区属于北京市还是属于中国一样。

最后,我们来说一下地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案,也就是实践中确实存在的可能规定到多少钱一平的情况。有的被拆迁户会问,既然国家的法律法规和地方政府的地方性法规都没有规定多少钱一平,那岂不是由征收拆迁方说了算?当然不是。国家的法律法规和地方政府的地方性法规都没有规定多少钱一平,说明地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案所写的多少钱一平并没有强制力,最多只是一个参考,具体还要双方协商。

现实中征收拆迁方往往会以地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案为依据去跟被拆迁户谈补偿,一般会说你这房子按规定是多少钱一平,规定就是这样,你赶紧签了拆迁协议吧,不然就要给你强拆了!但是大家想过没有,如果真的就按地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案所写的多少钱一平,没有商量的余地,那征收拆迁方为什么还要找你谈?还有必要非让你签拆迁协议吗?如果是规定死的标准,何不直接把拆迁款打到你账上然后直接就拆了,还需要办什么强拆手续?当然,像这种未经协商、未办理强拆手续就直接拆了的极端做法,现实中不是没有,但显然都是违法的,那就另当别论了,法律还规定不能杀人呢,现实中有人故意杀人,但你也不能因此就说自己是任人宰割吧?

所以,具体到每一起房屋拆迁案件,国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规,都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准;至于地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案,甚至是评估报告,都并不具有直接的强制力,无论是因为什么原因而征收拆迁,补偿问题都应当由双方协商,而不是直接按照哪个所谓的标准。那么,有的被拆迁户就会问,既然如此,那我该案什么标准去协商?京平律师告诉大家一个秘籍:如果选择产权置换,最低按面积拆一还一;如果选择货币补偿,城市房屋参考周边类似房屋市场价,农村房屋参考当地买地盖房所需费用。总之,最根本的原则就是,不能因为征收拆迁而降低被拆迁户原有的生活居住水平!

作者:蔡晓仪

版权所有:北京京平律师事务所

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王炳峰律师,北京京平律师事务所资深律师,专业从事行政诉讼和征地拆迁维权代理。


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